Khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) của chủ đầu tư Viglacera thu hút vốn FDI lớn nhất miền Bắc. Ảnh: Viglacera

Theo báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy ngành sản xuất và chế biến chiếm hơn 70% tổng số FDI, phản ánh sự ưu tiên của các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Điều này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế trực tiếp mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ và dịch vụ liên quan.

Ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao Bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội nhận xét, Việt Nam nằm ở vị trí thuận lợi cho các hoạt động phát triển sản xuất. Với vị trí địa lý nằm ở trung tâm khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam trở thành một điểm đến lý tưởng cho các hoạt động xuất nhập khẩu. Đặc biệt, khu vực miền Bắc đang trở thành điểm sáng dẫn đầu trong thu hút đầu tư bất động sản công nghiệp.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tại khu vực miền Bắc, các tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng và Thái Nguyên, đang trở thành điểm đến hàng đầu của các dự án FDI trong lĩnh vực sản xuất. Bắc Ninh, với vị trí gần Hà Nội và cơ sở hạ tầng phát triển đã thu hút được nhiều dự án quy mô lớn từ các tập đoàn đa quốc gia.

Tại phía Nam, Bình Dương cũng nổi lên như một trung tâm công nghiệp quan trọng với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực sản xuất và chế biến. Tuy nhiên, miền Bắc vẫn vượt trội hơn về số lượng và quy mô các dự án mới nhờ lợi thế về chi phí, hạ tầng giao thông hoàn thiện…

Lợi thế lớn của miền Bắc là giá đất công nghiệp ở mức trung bình khoảng 138 USD/m2, thấp hơn 20% so với miền Nam. Cụ thể, hiện tại ở miền Nam, để thuê được các vị trí chiến lược thuộc các khu vực cấp 1, như Bình Dương hay Tp. Hồ Chí Minh, giá đất có thể lên tới 300 USD/m2. Trong khi đó, thị trường phía Bắc chỉ có giá trung bình 180 USD/m2 cho các khu vực cấp 1 như Bắc Ninh.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng tại miền Bắc được đánh giá phát triển mạnh, với 10 tuyến đường cao tốc đã hoàn thành và 4 dự án khác đang được triển khai. Trong khi đó, miền Nam có khoảng 7 tuyến cao tốc.

Theo bà Phạm Thị Thu Trang, Quản lý cấp cao, Bộ phận Phát triển Kinh doanh Công nghiệp tại Core5 – Indochina Kajima, tại Việt Nam, giao thông đường bộ vẫn là phương thức vận tải chính, vì vậy khả năng di chuyển thuận lợi từ các khu sản xuất đến các thị trường tiêu thụ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí logistics. Đặc biệt, các tuyến đường cao tốc kết nối khu công nghiệp với Hà Nội và biên giới Trung Quốc càng làm tăng sức hút của miền Bắc đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Theo quy hoạch, miền Bắc có nhiều khu kinh tế hơn miền Nam; trong đó, đáng chú ý là khu kinh tế ven biển mới tại Hải Phòng với quy mô hơn 20.000 ha. Miền Bắc cũng thu hút đầu tư nhờ tính cạnh tranh về nguồn lao động, khi mức lương trung bình tại miền Nam hiện đang cao nhất trên cả nước, ở mức 9,3 triệu đồng.

So sánh với một số quốc gia khác trong khu vực, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những bước phát triển mạnh mẽ. Tỷ giá hối đoái giữa VND và USD vẫn ổn định so với các quốc gia trong khu vực, cùng với các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) đang tạo điều kiện thuận lợi cho Việt Nam trước các đối thủ cạnh tranh như Malaysia và Indonesia. Đáng chú ý, Chính phủ Việt Nam không ngừng đưa ra các chính sách ưu đãi CIT mới để duy trì lợi thế này.

Theo dữ liệu từ Asian Development Bank năm 2024, lực lượng lao động của Việt Nam trong độ tuổi trung bình hơn 32, cho thấy tiềm năng phát triển trong tương lai. Đồng thời, mức lương mà các công nhân sản xuất tại Việt Nam nhận được thấp hơn so với hầu hết các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á, ngoại trừ Indonesia. Điều này có lợi cho Việt Nam trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là những doanh nghiệp tìm kiếm nơi có chi phí sản xuất thấp để tối ưu hóa lợi nhuận.

Đáng chú ý, Việt Nam đã chuyển trọng tâm từ các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng thấp sang thu hút các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao, qua đó củng cố vị thế một thị trường mới nổi của khu vực. Việt Nam đang liên tục cho thấy khả năng cạnh tranh qua việc chuyển đổi định hướng từ nền kinh tế nông nghiệp sang tập trung vào xuất khẩu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và chế biến.

Thực tế ghi nhận, các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, LG, Intel, Foxconn đã đóng vai trò quan trọng trong việc đưa Việt Nam trở thành một trung tâm sản xuất điện tử của khu vực. Gần đây, tổng vốn đầu tư của Foxconn vào Việt Nam đã được nâng lên mức 1,5 tỷ USD với dự án nhà máy tại Bắc Giang phục vụ việc lắp ráp và chế xuất linh kiện điện thoại. Điều này cũng thể hiện xu hướng đầu tư vào các ngành có giá trị gia tăng cao ở khu vực miền Bắc.

Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào Việt Nam. Từ khi tham gia Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 1995, Việt Nam đã ký kết và thực hiện một loạt các hiệp định thương mại, trong đó Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA) năm 2019 đã tạo ra sự bùng nổ về đầu tư nước ngoài – chuyên gia của Savills nhận xét.

Tuy nhiên, ông Thomas Rooney cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang có tiềm năng lớn, nhưng một trong những thách thức chính vẫn là sự thiếu hụt nguồn lao động có tay nghề cao. Điều này đặc biệt quan trọng khi Việt Nam đang hướng đến việc nâng cao giá trị gia tăng trong các ngành sản xuất.

Hiện nay, mặc dù lực lượng lao động dồi dào, đặc biệt ở miền Bắc, nhưng phần lớn vẫn là lao động có tay nghề thấp. Để khắc phục vấn đề này, việc cải cách giáo dục và đào tạo nhằm nâng cao tay nghề lao động là cần thiết – ông Thomas Rooney khuyến nghị.

Cùng đó, phát triển cơ sở hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam. Hiện tại, các dự án hạ tầng đang được triển khai chủ yếu tập trung ở một số khu vực, nhưng cần có sự mở rộng và phát triển đồng bộ trên toàn quốc.

Đặc biệt, việc cải thiện mạng lưới giao thông kết nối giữa các khu công nghiệp và các thị trường tiêu thụ sẽ giúp tối ưu hóa chi phí logistics, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp. Cơ sở hạ tầng mạnh mẽ sẽ không chỉ hỗ trợ việc di chuyển và vận chuyển hàng hóa mà còn tăng cường khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.